Актуальные вопросы правоприменительной практики, связанной с государственным кадастровым учётом и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Раздел I

В государственный кадастр недвижимости сведения внесены, что делать государственному регистратору?

1. О недопустимости внесения государственным регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сведений об изменении вида разрешённого использования земельного участка, в составе которого имеются сельскохозяйственные угодья.

На протяжении последних четырёх лет в Управлении была сформирована единообразная практика по данному вопросу.

Учитывая требования действующего законодательства, руководствуясь сложившейся судебной практикой, государственный регистратор, удостоверившись в наличии сельскохозяйственных угодий в составе конкретного земельного участка, не осуществляет внесение в ЕГРП сведений об изменении вида разрешённого использования такого земельного участка.

С 2012 года судом с участием Управления было рассмотрено 12 дел по заявлениям о признании незаконными действий Управления: отказы во внесении сведений в ЕГРП, бездействие Управления по невнесению сведений в ЕГРП из государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН). По всем этим заявлениям судом отказано в удовлетворении заявленных требований.

Утверждённой распоряжением Правительства Российской Федерации от 02 февраля 2015 года № 151-р Стратегией устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2030 года предусмотрено, что одно из направлений государственной политики по управлению земельным фондом — это установление механизмов защиты земель сельскохозяйственного назначения от выбытия из сельскохозяйственного оборота; одним из механизмов такой защиты является ограничение случаев размещения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, на сельскохозяйственных угодьях.

Одно из поручений Президента Российской Федерации Федеральному Собранию касалось неиспользуемых сельскохозяйственных земель вплоть до изъятия таких участков у их владельцев, так называемых латифундистов (латифундист — владелец обширных поместьев).

Запрет на установление градостроительного регламента, определённый частью 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, исключает возможность применения установленного порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, что означает невозможность изменения вида разрешённого использования сельскохозяйственных угодий.

Вместе с тем, с 24 декабря 2014 года виды разрешённого использования земельных участков устанавливаются в соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (далее — Классификатор).
Классификатор не отменяет ранее установленные виды разрешённого использования, но и не допускает уточнение (изменение) новых, не установленных Классификатором видов.

Пункт 1.5 Классификатора содержит наименование вида разрешённого использования земельного участка: «садоводство» со следующим описанием «осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур».
Пункты 1.3, 1.8, 1.12 Классификатора предусматривают использование сельскохозяйственных угодий для овощеводства, скотоводства, пчеловодства, в том числе с размещением зданий, сооружений, используемых для указанных целей.

Учитывая данное обстоятельство, органы местного самоуправления начали издавать акты об изменении вида разрешённого использования земельных участков, в числе которых имеются и сельскохозяйственные угодья. В порядке информационного взаимодействия данные акты поступают в орган кадастрового учёта, который вносит соответствующие сведения в ГКН.

Государственный регистратор, в свою очередь, данные сведения перенести в ЕГРП не может.

Управлением по данной проблеме было направлено письмо в Росреестр с просьбой высказать позицию относительно изменения вида разрешённого использования земельного участка, в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, с учётом применения Классификатора и сложившейся судебной практики, не допускающей такую возможность.
Правовое управление Росреестра рассмотрело наше обращение и в письме от 30 сентября текущего года указало следующее.

Государственный регистратор не обладает правом по оценке действий органа кадастрового учёта на предмет законности (незаконности) принятого решения о государственном кадастровом учёте объекта недвижимости. Само по себе решение органа кадастрового учёта (в том числе учёте изменений) объекта недвижимости при отсутствии достаточных оснований (документов) не влечёт возникновение, изменение, прекращение прав на объект и не является для государственного регистратора решением, требующим безусловного исполнения.

Управлением также было направлено письмо в Законодательное Собрание Тверской области, в котором был поставлен на рассмотрение вопрос о возможности принятия субъектом закона, определяющего порядок установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, в составе которых имеются сельскохозяйственные угодья.

На наше обращение поступил ответ, из которого следует, что действующее законодательство не предоставляет субъекту Российской Федерации права осуществлять правовое регулирование указанных правоотношений; законодательное регулирование установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, в составе которых имеются сельскохозяйственные угодья, должно быть осуществлено соответствующими нормами федерального законодательства.

Практика прокурорского реагирования по данному вопросу неоднозначна.

Судебная практика с участием Управления складывается следующим образом.

Прокурор города Осташков в интересах неопределённого круга лиц подал в Осташковский городской суд Тверской области 41 заявление о признании недействительными постановлений главы муниципального образования сельского поселения.

По отдельным заявлениям суд удовлетворил требования прокурора в декабре текущего года, остальные находятся в стадии рассмотрения.

На данное обстоятельство следует обратить пристальное внимание отделу государственного земельного надзора.

Предложения:

1. Рассмотреть вопрос о возможности осуществления государственного земельного надзора за соблюдением требований земельного законодательства об использовании по назначению земельных участков, в составе которых имеются сельскохозяйственные угодья;

2. До принятия федерального закона об установлении и изменении видов разрешённого использования земельных участков, имеющих в своём составе сельскохозяйственные угодья, не осуществлять «перенесение» в ЕГРП соответствующих сведений из ГКН.

2. О возникающих вопросах при государственной регистрации права собственности в порядке статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в упрощённом порядке) на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства

В соответствии со статьёй 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) до 1 марта 2018 года правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства (далее — объект ИЖС) и разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию не запрашивается.

Проблемы у государственного регистратора возникают, когда такой объект претерпевает изменения — меняются его площадь за счёт возведённых пристроек, этажность; увеличиваются внешние границы, конфигурация и т.д.

По общему правилу согласно статье 25 Закона о регистрации правоустанавливающим документом на реконструированный объект является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после его реконструкции.

Порядок регистрации реконструированных объектов ИЖС статьёй 25.3. Закона о регистрации не урегулирован.

Позиция Росреестра по данному вопросу не сформирована, однако имеется письмо о том, чтобы государственный регистратор ни в коем случае не допускал бы внесение изменений в ЕГРП сведений о значительном увеличении площади объекта без правоустанавливающих документов, даже в случае если изменённые характеристики об объекте уже внесены в ГКН.

В этой связи остаётся неразрешённым вопрос о том, как данное предостережение соотносится с требованиями пункта 6 статьи 12 Закона о регистрации, в соответствии с которым сведения ГКН считаются сведениями подраздела I ЕГРП.

Практика наших коллег по обозначенному вопросу из других территориальных органов различна, о чём свидетельствует полученное из Управления Росреестра по Ульяновской области письмо, в котором обобщена практика территориальных органов по вопросу о необходимости представления на государственную регистрацию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случае обращения гражданина с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в отношении характеристик объекта ИЖС, право на который уже было зарегистрировано в порядке статьи 25.3 Закона о регистрации в связи с реконструкцией данного объекта.

Из 24 территориальных органов Росреестра 7 требуют разрешение на ввод; 15 вносят изменения в ЕГРП при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; в 2 субъектах принимают решение, полагаясь на судебную практику (суды Московской и Челябинской областей признали незаконными действия Управлений об отказе во внесении изменений в ЕГРП в части увеличения площади объектов без разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции).

На территории Тверской области сложилась такая ситуация, когда даже при наличии выданного заявителю разрешения на реконструкцию объекта ИЖС уполномоченный орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС, мотивируя свой отказ пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которому до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

Судебной практики по обозначенной проблеме непосредственно в Управлении не имеется.

Нельзя сказать и о том, что судебная практика сложилась в других регионах, поскольку имеются лишь несколько судебных решений; Верховный Суд Российской Федерации свою позицию ещё не высказал.

Таким образом, до момента приведения в соответствие друг другу норм статьи 25.3 и статьи 12 Закона о регистрации, сделать однозначный вывод о правильности применения какой-либо из них невозможно.

3. О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости, применении пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В судебной практике Управления по данному вопросу имеется только одно дело. В 2012 году Арбитражный суд Тверской области признал незаконными действия Управления по приостановлению государственной регистрации договора аренды на помещения (Дело № А66-11183/2012). Объект аренды в договоре был обозначен как помещение общей площадью 306,1 кв.м, расположенное на 1 этаже корпуса № 6 по адресу: г. Ржев, Заводское шоссе, д.2.

Управление приостановило регистрацию договора по причине непредставления заявителем на регистрацию договора аренды кадастрового паспорта поименованного в договоре объекта.

Арбитражный суд Тверской области посчитал правомерными действия Управления, однако суды последующих инстанций с таким решением не согласились; признали незаконными действия по приостановлению; с Управления были взысканы судебные расходы в размере 10 000 рублей.

Управление обжаловало состоявшиеся судебные акты в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ), однако 22.10.2013 в передаче жалобы в Президиум ВАС РФ было отказано.

Суд, признавая незаконными действия по приостановлению регистрации договора аренды, руководствовался положениями Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, согласно которым если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В 2015 году появилась иная судебная практика. Так Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа по делу № А56-2324/2014 постановлением от 22 апреля 2015 года принято решение, в котором суд указал на необходимость истребования регистрирующим органом документов, предусмотренных нормой статьи 26 Закона о регистрации.
Нормативное обоснование принятия данного решения следующее.

На основании пункта 9 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в ГКН вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объёме сведений, определённых порядком ведения ГКН.

Согласно Порядку ведения ГКН, утверждённому приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 № 42 (пункты 8, 75, 84), в реестр вносятся сведения о частях здания или помещения, учётный номер части здания или помещения и дата его внесения в ГКН, площадь части здания (помещения) в квадратных метрах, описание местоположения части здания (помещения) и сведения о прекращении части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учёта).

Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения, которые применяются с 01 июля 2013 года. В этих формах предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в ГКН сведения о частях объекта.

Но уже 20 октября 2015 года Верховный Суд Российской Федерации Определением по делу № 304-ЭС 15-10520 отклонил кассационную жалобу Управления Росреестра по Новосибирской области на решение суда апелляционной инстанции, которым признано незаконным решение об отказе в государственной регистрации договора аренды.
Верховный Суд РФ указывает на то, что утверждение Приказом № 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в ГКН сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона о регистрации, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

Учитывая то, что правовую основу государственной регистрации прав составляет прежде всего Закон о регистрации (а не постоянно меняющаяся судебная практика), государственному регистратору следует в силу статьи 26 Закона о регистрации получить все предусмотренные данной нормой документы, тем более, что заявители в настоящее время имеют реальную возможность получения такого документа (кадастрового паспорта с описанием части объекта) необходимо принимать решение об отказе в государственной регистрации в том случае, если такой документ будет отсутствовать.

4. О проблемах, возникающих при принятии государственным регистратором решения о проведении государственной регистрации права собственности поставленных на государственный кадастровый учёт объектов, не обладающих признаками самостоятельных объектов гражданских прав.

Интересным, актуальным и не имеющим однозначного ответа является вопрос о возможности проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе, прошедшие государственный кадастровый учёт, в случаях, если такие объекты не могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Согласно сложившейся на основании судебной практики позиции органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, в случаях, если объект «прошёл» государственный кадастровый учёт, государственная регистрация прав на него как на объект недвижимости осуществляется в бесспорном порядке.
ЕГРП содержит сведения о проведённой регистрации в отношении таких объектов как «замощение», «асфальтобетонная площадка» и др.
Вместе с тем имеется и другая точка зрения.

ВАС РФ 24 сентября 2013 издал определение № 1160/13, в котором суд разделил понятие объекта капитального строительства и объекта недвижимого имущества.
По мнению суда, термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объём и содержание.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Судом рассматривался спор о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на ограждение в упрощённом порядке (по декларации), как на объект вспомогательного использования.

Суды трёх инстанций признали отказ незаконным и не согласились с позицией регистрирующего органа о том, что права собственника на ограждение к зданиям, расположенным на его земельном участке, могут быть зарегистрированы только в общем порядке на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ВАС РФ отменил все решения и указал, что право собственности на ограждение не подлежит регистрации независимо от физических характеристик самого объекта и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь сооружения с земельным участком, поскольку у ограждения отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости, оно не является отдельным объектом гражданского оборота.

Такая позиция высшего судебного органа положила начало полемике в теории и практике применения норм гражданского законодательства в области государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Так, например, непонятно, как и кто должен определить физическую и правовую природу объекта; каким образом государственному регистратору определить возможно ли провести государственную регистрацию.

Неясно, все ли объекты вспомогательного использования исключаются из числа самостоятельных объектов гражданского оборота и, как следствие, не требуют государственной регистрации прав на них. Да и само содержание понятия «гражданского оборота» отсутствует как в законодательстве, так и в цивилистической науке.
К настоящему моменту в судебной практике выработались более чёткие критерии, определяющие возможность государственной регистрации права собственности на те объекты капитального строительства вспомогательного назначения, которые:

во-первых, имеют самостоятельное функциональное назначение и могут быть объектами сделок, предполагающих передачу права их использования по их основному назначению независимо от других объектов;
во-вторых, являются вспомогательными не по отношению к земельному участку, а лишь по отношению к другим (главным) объектам капитального строительства (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.07.2013 по делу № А19-12401/2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2013 по делу № А51-5654/2012, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.04.2013 по делу № А55-20410/2012).

Бесспорно, современное состояние гражданского законодательства требует совершенствования правовых норм о квалифицирующих признаках недвижимого имущества.
До этого момента государственным регистраторам при проведении правовой экспертизы независимо от наличия сведений о постановке объекта на государственный кадастровый учёт необходимо обращать внимание на назначение объектов и возможность их самостоятельного использования в гражданском обороте.

Раздел II

Проблемные вопросы, связанные непосредственно с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. О возникающих вопросах при государственной регистрации прав на объекты вспомогательного использования, для строительства, реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство.

К перечню объектов, на которые согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, отнесены строения, сооружения вспомогательного использования.

У государственного регистратора возникают вопросы: какими характеристиками обладает объект вспомогательного использования и каким образом установить, что конкретный объект недвижимости относится к объектам вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс РФ не даёт определение понятию «объект вспомогательного использования».

Опираясь на судебную практику, в которой суды анализировали нормы Градостроительного кодекса РФ, а также технические регламенты, к критериям отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования можно отнести следующие:

1) наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию;

2) временное (сезонное) назначение здания и сооружения (ангары для хранения продукции);

3) пониженный уровень ответственности, например теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

Чтобы государственному регистратору определить «вспомогательный характер» объекта необходимо направлять запрос в орган местного самоуправления с целью выяснения следующих обстоятельств: относится ли объект недвижимости к объектам вспомогательного использования, требуется ли выдача разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта.

Исходя из полученного ответа от уполномоченного органа, удостоверившись в том, что по своим характеристикам (указанным в декларации) данный объект обладает признаками «вспомогательного использования» государственный регистратор принимает решение.

Следует также отметить, что даже суды рекомендуют самим заявителям представлять в регистрирующий орган документы, которые бы позволили государственному регистратору однозначно установить, что построенный им объект имеет вспомогательный характер (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 № 18АП-7858/2013).

Необходимо помнить и о том, что не все объекты вспомогательного использования относятся к объектам недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации — права на объекты благоустройства (временные постройки, киоски, навесы) государственной регистрации не подлежат.

Статья 25.3 Закона о регистрации в отношении объектов вспомогательного использования не предъявляет требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества.

Однако полагаю, что государственному регистратору необходимо сопоставить категорию и вид разрешенного использования земельного участка и назначение объекта, который на данном земельном участке располагается с тем, чтобы исключить отнесение такого объекта к самовольной постройке.

Следует помнить, что здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, является самовольной постройкой (например, на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, не могут находиться жилые строения, а также сооружения не связанные с сельскохозяйственной деятельностью).

В практике Управления в текущем году Арбитражным судом Тверской области были рассмотрены два судебных дела о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования.

По одному делу отказ признан незаконным (СПК «Большевик, дело № А66-7755/2014). Решение было обжаловано Управлением во всех судебных инстанциях, однако судами жалобы Управления оставлены без удовлетворения.

Представитель СПК «Большевик» обратился за государственной регистрацией права собственности на ангар по декларации.

Ему было отказано, так как регистратор не смог однозначно установить принадлежность данного объекта к вспомогательному (не было сведений о том, что имеется «основной объект»; отсутствовали сведения о том, что на земельном участке, в границах которого расположен вспомогательный объект, имеются иные принадлежащие на праве собственности заявителю объекты).

Суд признал необоснованным решение Управления, указав, что ангар (как выяснилось уже в суде ангар предназначен для хранения зерна) является объектом вспомогательного использования по отношению к построенному производственному комплексу СПК «Большевик» и расположенному на другом земельном участке; объект является вспомогательным, поскольку используется кооперативом в его уставной деятельности.

Проанализировав все судебные акты по данному делу можно придти к выводу о том, что только в ходе судебного разбирательства непосредственно суду удалось установить вспомогательный характер объекта.

По другому делу (ООО «МегаПлюс», дело № А66-9546/2014) суд пришёл к противоположному выводу и признал обоснованным отказ Управления в государственной регистрации права собственности общества на газопровод к котельной.

Основаниями для принятия решения послужило следующее. Суд установил, что заявитель не представил саму декларацию (необходимый для регистрации документ); газопровод в силу своих свойств нельзя рассматривать как объект пониженного уровня ответственности.

6. О вопросах, возникающих при государственной регистрации права общей собственности владельцев помещений в нежилом здании на земельный участок.

В отношении жилых зданий (многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество, включая земельный участок, законодательством решён. В отношении же нежилых зданий такое законодательное регулирование отсутствует.

Пробел по данному вопросу порождает массу проблем у субъектов гражданского оборота. Например, в случае перехода прав на все помещения в здании к частным лицам, возникает вопрос о содержании общего имущества, в том числе и земельного участка.

Долгое время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении общего имущества в многоквартирных домах по аналогии. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования общего имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и т.п.

Первая попытка решения вопроса была предпринята Пленумом ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее по тексту — Постановление Пленума № 64).

Так, Пленум ВАС РФ определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношений, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (статьи 249, 289, 290 ГК РФ).

Одно но! В Постановлении Пленума № 64 определён круг имущества, которое относится к общему имуществу нежилого здания, в том числе лестничные площадки, холлы, коридоры и иные помещения, обслуживающие более одного помещения в здании. Но земельный участок в этот перечень не вошёл. Т.е., на практике Постановление Пленума № 64 заработало, но не в отношении земли. Вопрос так и остался открытым.

Следующей попыткой решения вопроса стало Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту — Постановление Пленума № 25).

В пункте 41 Постановления указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Таким образом, Пленум Верховного Суда РФ допустил применение аналогии закона в рассматриваемом нами случае, при этом никаких исключений или перечней общего имущества Постановление Пленума № 25 не содержит. Следовательно, исходя из буквального толкования пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, аналогия закона применяется и в отношении земельного участка.

Указанная в Постановлении Пленума позиция вызвала незамедлительную реакцию.

Так, в Управление обратились индивидуальные предприниматели П. и К., собственники помещений в административном здании, с заявлениями о государственной регистрации права общей собственности на земельный участок как собственники помещений в указанном здании.

Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации прав, так как, по мнению Управления, статья 17 Закона о регистрации содержит закрытый перечень оснований для государственной регистрации прав и не допускает возможности её проведения на основании аналогии закона.

Не согласившись с решением Управления, индивидуальные предприниматели обжаловали его в судебном порядке (дело № А66-17449/2014). Суды первой и апелляционной инстанций признали отказ управления незаконным, мотивируя позицию применением в спорной ситуации аналогии закона. Однако Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил указанные судебные акты и вынес по делу новое решение, которым отказал в удовлетворении требований.

По мнению суда, документы, которые представили заявители, не могут служить основанием для государственной регистрации прав на земельный участок, расположенный под зданием.

В настоящее время Верховный Суд РФ истребовал данное дело.

В то же время, буквально на днях появилось определение Верховного Суда РФ по делу № А33-7579/2014, в котором суд поддержал позицию нижестоящих судов о возможности применения аналогии закона при решении вопроса о наличии оснований для возникновения права собственности собственника помещения в нежилом здании на расположенный под ним земельный участок.

Так, индивидуальный предприниматель М. обратился в суд с требованием о признании права общей долевой собственности на земельный участок на том основании, что он является собственником помещения в здании, расположенном на земельной участке. При этом сам земельный участок находится в федеральной собственности!
Суды указали, что для приобретения истцом права общей долевой собственности на земельный участок под зданием достаточно установить два фактических обстоятельства: наличие у истца права собственности на помещение в этом здании и нахождение общего здания на спорном земельном участке. При этом судебные акты содержат выводы о том, что иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.

Подводя итоги сказанному, можно говорить о том, что на сегодняшний день правоприменительная практика по вопросу возможности применения аналогии закона судом в описанной ситуации сформировалась.

Остаётся открытым вопрос о том, вправе ли государственный регистратор применять аналогию закона?!

7. О размере государственной пошлины за государственную регистрацию ограничения (обременения) в виде доверительного управления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона о регистрации управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд, представляются заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, а также заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом.

Государственная пошлина, предусмотренная подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом, составляет 22 000 рублей.

Вопрос возник в отношении размера государственной пошлины за государственную регистрацию ограничения права.

Позиция Министерства финансов Российской Федерации и Росреестра, с одной стороны, и судов, с другой стороны, кардинально отличны друг от друга.

Так, арбитражные суды отмечают, что государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде доверительного управления осуществляются одновременно и под одним номером с государственной регистрацией права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимость, следовательно, регистрирующий орган осуществляет одну операцию и государственная пошлина за внесение в ЕГРП дополнительных сведений о доверительном управлении на такое имущество не уплачивается.
Министерство финансов Российской Федерации указывает, что государственная пошлина должна быть оплачена за каждое регистрационное действие — за государственную регистрацию доверительного управления и государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимость.
При этом глава 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса Российской Федерации не содержит исключения по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде доверительного управления права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев, аналогичного для уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона.

Росреестр, проанализировав появившуюся судебную практику, дал следующие разъяснения.

Одновременность осуществления указанных выше регистрационных действий не свидетельствует о том, что совершается только одно юридически значимое действие, поскольку на основании соответствующих заявлений вносится две записи в ЕГРП. Кроме того, решение суда не является источником права и не составляет правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящий момент судебная практика и позиция Росреестра, Министерства финансов Российской Федерации находятся в противоречии.

Арбитражным судом Тверской области 30 сентября текущего года по делу № А66-10319/2015 принято решение, в соответствии с которым суд обязал Управление вернуть ООО «Управляющая компания «ИНТЕГРАЛ» излишне уплаченную пошлину в размере 44000 рублей; с Управления также взысканы судебные расходы в размере 13000 рублей.

На стадии рассмотрения данного дела было понятно, что суд первой инстанции будет руководствоваться практикой суда вышестоящей инстанции — постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 декабря 2014 по делу № А56-4206/2014.

Рассмотрение апелляционной жалобы Управления на состоявшееся решение назначено на январь 2016 года.

Бесспорно, обозначенные выше вопросы требуют законодательного регулирования!

Начальник отдела правового обеспечения Е.Н. Мухина.