1. Федеральный закон от 01.04.2020 No 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уточнен в части условий уменьшения арендной платы для арендаторов, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства (далее – СМСП), а также дополнен тремя новыми мерами поддержки арендаторов недвижимого имущества:
1.1. Отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок.
— арендуемое имущество — здание, сооружение, нежилое помещение или их части;
— арендатор является СМСП;
— арендатор ведет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российский Федерации от 03.04.2020 No434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», и использует арендуемое имущество для такой деятельности;
— договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (далее – РПГЧС);
Воспользоваться мерой поддержки можно, если:
— арендатор потребовал от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года;
— соглашение между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю не достигнуто.
Если все условия соблюдены, то арендатор вправе направить арендодателю уведомление об отказе от договора не позднее 01.10.2020.
Последствия отказа от договора:
— арендатор не возмещает убытки в виде упущенной выгоды, а также убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю;
— арендатор не платит установленную договором сумму за односторонний отказ;
— обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
1.2. Продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Обратиться за данной мерой поддержки может любой арендатор до 01.03.2021, если:
— договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении РПГЧС;
— срок действия договора не истек;
— арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора;
— отсутствуют или устранены нарушения, выявленные в ходе государственного земельного надзора.
На каких основаниях был заключен договор, есть ли по нему долги, значения не имеет.
Продлить срок действия договора допускается на срок, не превышающий срок действия договора, или на три года, если срок действия договора составляет более чем три года. Арендодатель обязан заключить соглашение об увеличении срока аренды в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора.
1.3. Продление договора аренды государственного или муниципального недвижимого имущества (за исключением земельных участков).
Обратиться за данной мерой поддержки может любой арендатор, если:
— договор заключен по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации РПГЧС;
— до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации РПГЧС арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.
Арендодатель не вправе отказать в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды. Максимальный срок продления составляет 1 год.
2. Федеральный закон от 22.07.2008 No 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон No159-ФЗ) дополнен такой новой мерой поддержки арендаторов недвижимого имущества, как отсрочка платежей при выкупе арендуемого недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности.
Воспользоваться мерой поддержки могут СМСП, которые заключили договоры купли-продажи арендуемого недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации РПГЧС в соответствии с Законом No159-ФЗ.
Продавец обязан заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества в течение 30 дней с момента обращения покупателя. Такое дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок от шести до двенадцати месяцев (далее — отсрочка). Проценты на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется отсрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются. Установление дополнительных платежей, подлежащих уплате СМСП в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.
